Comprador desistiu da unidade. Pode? Quanto pode perder? Pode passar a frente para outra pessoa? São perguntas frequentes em incorporações e administradoras — e a resposta correta depende de qual instrumento jurídico está em jogo.
Distrato e cessão não são a mesma coisa
Distrato
É o desfazimento do contrato. O comprador desiste; a incorporadora ou vendedor recebe a unidade de volta; o comprador recupera (parte do) que pagou. A relação contratual termina.
Cessão de direitos
O contrato continua existindo — mas em outro nome. O comprador vende sua posição contratual a um terceiro, que assume o restante das obrigações. O contrato original segue válido; muda apenas a parte compradora.
São institutos diferentes, com efeitos diferentes para todas as partes envolvidas — e com tratamento contratual e tributário também distintos.
Distrato: a Lei 13.786/2018 mudou o jogo
Antes da Lei 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato), o tema era regido por jurisprudência casuística — incorporadoras devolviam pouco, compradores discutiam na Justiça, ninguém tinha previsibilidade.
A nova lei trouxe parâmetros objetivos para os contratos de incorporação imobiliária:
Retenção máxima pela incorporadora: 25% dos valores pagos pelo adquirente, em regra. Em incorporações com patrimônio de afetação, o percentual sobe para 50%;
Descontos adicionais permitidos: comissão de corretagem efetivamente paga, impostos incidentes, cotas condominiais e tributos de propriedade vencidos no período;
Devolução do saldo: em parcela única, em até 180 dias após o desfazimento — ou em até 30 dias da expedição do habite-se, o que ocorrer antes.
Para imóveis fora do regime de incorporação (locação, compra direta entre pessoas físicas, etc.), a Lei 13.786 não se aplica diretamente — esses casos seguem regidos pelo Código Civil e pelo CDC.
Cessão de direitos: o que precisa estar no contrato
Para que a cessão produza efeitos perante a incorporadora ou vendedor original, três pontos são essenciais:
Anuência da parte original
Salvo cláusula expressa permitindo cessão livre, o comprador original NÃO pode simplesmente transferir o contrato para terceiro sem o consentimento da incorporadora. Cessão sem anuência é frequentemente nula — e o cessionário (quem comprou os direitos) fica sem garantia perante a incorporadora.
Verificação da regularidade do cedente
Se o comprador original está em débito com a incorporadora, a cessão precisa resolver esses débitos antes — ou o cessionário herda o problema. É comum cessões fracassarem porque o cessionário descobre, depois, que o cedente devia parcelas atrasadas.
Tributação da operação
A cessão envolve incidência de ITBI no momento em que se transfere a propriedade definitiva e, eventualmente, ganho de capital para o cedente — apurado pela diferença entre o valor de cessão e o que ele havia pago à incorporadora. Cessões informais frequentemente ignoram esse custo e geram passivo tributário não previsto.
O ponto prático
Antes de assinar qualquer distrato ou cessão, três perguntas devem ser respondidas em documento:
Qual o valor exato a ser pago/devolvido, com a planilha completa de cálculo;
Quais documentos serão entregues e em que prazo (escrituras, recibos, certidões);
Quais obrigações remanescem após o ato (responsabilidade por vícios, garantias contratuais, sigilo).
Distrato malfeito é fonte recorrente de litígio anos depois. Cessão sem anuência é nulidade frequente. Em ambos os casos, o trabalho preventivo no momento certo custa uma fração do que custa o litígio depois.